Sektör raporları
Spark02 Sektör raporlarıEkim 2026

İki ülke, tek havuz.

Almanya'nın yüz yıllık Bauspar sistemi küçülürken kâr ediyor. Türkiye'de aynı fikrin faizsiz hali bir yılda iki katına çıktı. Bu rapor iki pazarı yan yana koyuyor, aradaki boşluğu gösteriyor ve iki ülke arasında kurulabilecek iki ürünü öneriyor.

Almanya
20,1 mn
Bauspar sözleşmesi, 2019'da 26,1 milyondu[1][2]
%0,67
konutlarda enerji tadilatı oranı, tarihin en düşüğü[14]
Türkiye
%112
tasarruf finansman müşteri artışı, bir yılda[18]
%60+
taşıt finansmanında tasarruf finansmanın payı[19]
Havuzu kendi rakamlarınla deneİki ürün önerisine geç
01Kısaca

Aynı fikir, iki farklı hikaye. Arada iki ürünlük bir boşluk var.

Almanya

Pazar daralıyor, kasalar kâr ediyor.

Yeni sözleşmeler 2025'te yüzde 19,7 düştü. Düşük faiz döneminde toplanan birikim şimdi daha yüksek faizle krediye dönüyor, bu yüzden lider kasanın kârı ikiye katlandı.[3][4]

Türkiye

Faizsiz havuz hızla büyüyor.

Yüksek faiz, ücretle çalışan kolektif havuzları cazip yaptı. Müşteri sayısı bir yılda iki katını aştı. Benzer bir model Brezilya'da da yaygın.[18][21]

Köprü

Her ülkenin eksiği, diğerinde var.

Almanya'da faizsiz bir konut tasarrufu yok. Türkiye'de tadilat ve deprem güçlendirmesi için bir havuz yok, çünkü kanun tasarruf finansmanını konut, iş yeri ve taşıt edinimiyle sınırlıyor. İkisi de diğer ülkenin bildiği bir modelle çözülebilir.[23]

Görüşümüz

Almanya'nın şeffaf tahsis sistemi ile Türkiye'nin hızı ve faizsiz modeli birleştiğinde, iki pazarda da bugün kimsenin sunmadığı ürünler çıkıyor.

Önerileri oku
02Bir kullanıcının gözünden

Almanya'da faizsiz bir havuz olsaydı, senin için işler miydi?

Türkiye'deki tasarruf finansman modelini, yani faizsiz ve ücretle çalışan bir konut havuzunu Almanya'ya taşıdık. İki aileyle başla, sonra kendi rakamlarını gir.

Hazır hikaye
Faizli kredi senin için bir seçenek mi?
Plan 120 ay sürüyor. Teslime kadar havuza 83.000 € yatırılıyor.
Diğer varsayımlar
Selin ve MuratEv 200.000 €, taksit ayda 1.000 €
+4.786 €

Havuz, aynı ay eve girip kalanı bankadan alan birine göre 4.786 € daha ucuz.

evde, 117 ay faizsiz ödeme
İmza120. ay, son taksit
Havuz ücreti16.000 €
Kendi yolu: 3. aya kadar biriktirme getirisi−406 €
Kendi yolu: 116.594 € banka kredisinin faizi21.191 €
Kendi yolunun net maliyeti20.786 €
Fark+4.786 €

Hesap bir modeldir. Ücret, faiz, getiri ve kira varsayımdır, gerçek bir ürünün koşulu değildir. "Evet" seçildiğinde havuz, aynı ay eve girip kalan tutar için banka kredisi kullanan biriyle karşılaştırılır. "Hayır" seçildiğinde, faizsiz kendi birikimiyle evi alana kadar kirada kalan biriyle karşılaştırılır. Faizsiz banka finansmanı kullanılabiliyorsa sonuç "Evet" yoluna yaklaşır. Ev fiyatlarındaki artış hesaba katılmadı; beklemek bu riski büyütür.

Selin ve Murat, Frankfurt

80.000 € peşinatla ev 3. ayda geliyor.

Kalan 120.000 €'yu on yılda, ayda 1.000 € faizsiz ödüyorlar. Aynı ay eve girip kalanı bankadan alsalar net yaklaşık 20.800 € faiz ödeyeceklerdi. Havuzun ücreti 16.000 €, yani yaklaşık 4.800 € avantaj. Erken teslim alan için model iyi çalışıyor.

Lukas ve Anna, Köln

40.000 € peşinatla ev 72. ayda geliyor.

Altı yılda havuza 112.000 € yatırıyorlar. Aynı parayı kendileri biriktirip kalanı bankadan alsalar net maliyetleri yaklaşık 1.100 € olacaktı; havuz 16.000 €. Yani yaklaşık 14.900 € kayıp. Faiz kullanmak istemeyen bir aile için ise tablo değişiyor: kendi birikimiyle 160. ayda alacağı eve 88 ay erken giriyor.

Matematiğin özü

Havuzda faiz yok, ama erken teslim alanın faizsiz kredisini geç teslim alanların parası finanse ediyor.

Alman Bausparen bu dengeyi birikime küçük bir faiz verip krediden faiz alarak kuruyor. Faizsiz havuzda dengeyi sadece ücret ve sıra kuruyor. Ücret herkese aynıysa, faizli krediyi seçenek olarak gören geç katılımcı kaybediyor. Faiz kullanmak istemeyen katılımcı için ise havuz yıllarca erken ev demek.

03Pazar

Daha az kişi sözleşme açıyor, açanlar daha büyük tutar seçiyor.

13
Bausparkasse: 8 özel, 5 kamu (LBS)[1]
968,7 mr €
sözleşmelerin toplam hedef tutarı[1]
176,6 mr €
Bauspar mevduatı[1]
~61 mr €
2025 yeni sözleşme hacmi, tahmin[4]
Bauspar sözleşme sayısı, 2019 ile 202526,05 mn201924,92 mn202023,76 mn202122,59 mn202221,84 mn202320,13 mn2025

Yıl sonu stok. 2024 bu seride yer almıyor. Kaynak: Deutsche Bundesbank[1][2]

2022 ve 2023Faizler yükselince rekor talep geldi. Müşteriler düşük kredi faizini kilitlemek için sözleşme açtı.
2024Yaklaşık 1,3 milyon yeni sözleşme ve 78,1 milyar €. Sayıda yüzde 13,2, tutarda yüzde 21,1 düşüş.[3]
20251,12 milyon yeni sözleşme. Sayıda yüzde 19,7, başvuru tutarında yüzde 25,9 düşüş.[3]
Aynı dönemdeBauspar kredisine talep arttı. Schwäbisch Hall vergi öncesi kârını 64 milyon €'dan 122 milyon €'ya çıkardı.[4]
04Model nasıl işler

Müşteri birikim getirisi almıyor, geleceğe kilitlenmiş bir kredi faizi alıyor.

Sistem kapalı bir havuz. Biriktirenlerin parası, kredi kullananları finanse ediyor.

  1. Adım 1İmza

    Hedef tutar seçilir. Kredi faizi o gün sabitlenir. Hedef tutarın yüzde 1 ile 1,6'sı sözleşme ücreti olarak alınır.

  2. Adım 2Birikim

    Müşteri düzenli öder, birikimine düşük faiz alır. Devlet primi ve işveren katkısı buraya yatabilir.

  3. Adım 3Puan

    Ne kadar ve ne kadar süre biriktirdiğine göre bir puan yükselir. Ekstra ödeme puanı hızlandırır.

  4. Adım 4Tahsis

    Genelde hedefin yüzde 40 ile 50'si birikmiş, puan ve bekleme süresi dolmuşsa havuzdaki likiditeye göre hak gelir.

  5. Adım 5Kredi

    Birikim ve kalan tutar kadar kredi, imza günündeki faizle verilir.

Sıra nasıl belirlenir

Almanya: puan

Sözleşme boyunca işleyen bir puan. Müşteri hangi adımın tahsisi ne kadar öne çekeceğini görür.

Türkiye: plan ve kura

Yüksek peşinatla teslim öne çekilebilir, ama bu imzada sabitlenir. Sonrası kura ya da vade sırası.

Kasa nereden kazanır

Sözleşme ücretiPeşin alınır, kredi kullanılmasa da iade edilmez. Satış komisyonları buradan ödenir.
Faiz marjıBirikime düşük, krediye daha yüksek faiz. İkisi de baştan sabit.
Hesap ücretiSözleşme başına küçük, milyonlarca sözleşmede büyük.
Kullanılmayan hakKrediyi hiç kullanmayanların birikimi kasaya yıllarca ucuz kaynak olur.
Ek kredilerKöprü kredisi ve klasik konut kredisi, daha yüksek faizle.
Risk

Model faiz döngüsüne bağlı.

Faizler dipteyken kredi talebi kaybolur, kasa eski birikim faizlerini ödemeye devam eder. 2010'larda kasalar bu yüzden eski yüksek faizli sözleşmeleri feshetti.

Devlet desteği

Var, ama sembolik.

Yıllık birikimin yüzde 10'u, en fazla 70 € (evlilerde 140 €). Gelir sınırı bekarlarda 35.000 €, evlilerde 70.000 €.[13]

Sözleşme sayısı

Kişi başına sınır yok.

Aynı kişi birden fazla sözleşme tutabilir, büyük tutarı farklı tahsis zamanlarına bölebilir. Türkiye'de ise aynı şirkette en fazla bir taşıt ve bir konut.[20]

05Tüketici

Almanlar ürüne güveniyor, ama biriktirecek para azalıyor.

%26
Bausparvertrag'ı kullandığı birikim aracı olarak sayıyor, hisse senedi %24[11]
%38,8
tasarruf hedefi olarak konutu gösteriyor, bir yıl önce %33,0[11]
%4,2
daha fazla biriktirmek isteyenlerden konutu sebep gösteren, bir yıl önce %14,2[11]
1 / 5
Almandan biri sözleşme sahibi, kırsalda oran daha yüksek[12]
06Oyuncular ve kanallar

Pazar, şube ağına sahip olanın pazarı.

Ürün çoğunlukla banka şubesinde, konut kredisi ya da maaş hesabı görüşmesinin yanında satılıyor. Dijital satışın payı küçük.

Schwäbisch Hall %33,3
LBS ~%35
Diğerleri ~%32

Yeni işte pay, kurumların kendi açıklamaları. Ölçüm tabanları farklı olabilir.[4][6]

Schwäbisch Hall

Kooperatif bankalar (DZ Bank)

KanalNeredeyse tüm Volksbank ve Raiffeisenbank şubeleri, yaklaşık 3.000 kişilik saha ekibi[5]

Not2025 yeni iş 20,5 milyar €, yaklaşık 6 milyon müşteri[5]

Landesbausparkassen

Sparkassen grubu

KanalSparkasse şubeleri

Not5 kurum, 2025'te 12,6 milyar € ödeme[6]

Wüstenrot

W&W

KanalKendi saha ekibi, aracılar ve kurumsal ortaklar

NotEn eski kasa (1924), 2024 brüt yeni iş yaklaşık 11 milyar €[9][10]

BHW

Deutsche Bank

KanalDeutsche Bank ve Postbank şubeleri, finans danışmanları

Not2,2 milyon sözleşme, 2025 yeni iş 4,5 milyar €[7]

Badenia, Debeka, BKM

Sigorta ve bağımsız gruplar

KanalSigorta saha ekipleri, bağımsız aracılar

NotBadenia 2025 yeni iş 2,7 milyar €[8]

07Tadilat ve taşıt

Tadilat en güçlü gerekçe ama yerinde sayıyor. Taşıt ise tamamen dışarıda.

Tadilat

Gereken her 100 konut tadilatından sadece 57'si yapıldı.

2022 oranı
%0,88
2025 oranı
%0,67
Hedef oran
~%2

2025'te 460 bin konutun tadil edilmesi gerekirken 260 bini yapıldı. Tadil edilmemiş binalar piyasada yüzde 40'a kadar değer kaybedebiliyor.[14]

Kasalar burada avantajlı: tadilat kredilerinde 20 yıla varan vade sunabiliyorlar. Schwäbisch Hall yıllık enerji tadilatı ihtiyacını 80 milyar € olarak hesaplıyor.[15][5]

Taşıt

Bauspar ile araba alınmaz. Yasa krediyi konuta bağlıyor.

23,7 mr €
kredi ve leasingle taşıt finansmanı, 2026 ilk yarı[16]
919 bin
araç, aynı dönemde[16]

Taşıt finansmanını bankalar, markaların kendi bankaları ve leasing şirketleri yapıyor. Yeni arabaların yaklaşık yarısı, ikinci el araçların üçte biri kredi ya da leasingle alınıyor.[17]

Markalar kampanyalarda çok düşük faizli kredi verebildiği için faizsiz bir araç havuzuna talep yaratacak boşluk yok. Türkiye'de ise yüksek faiz, tasarruf finansmanını taşıtın ana kanalı yaptı.

08Almanya ve Türkiye

Talebi aynı şey büyütüyor. Riski taşıyan taraf değişiyor.

İki modeli de yüksek piyasa faizi cazip yapıyor. Almanya'da müşteri faiz öder ama oran yıllar önceden sabittir, risk kasadadır. Türkiye'de müşteri ücret öder, beklemenin maliyeti müşteride kalır.

GöstergeAlmanyaTürkiye
YapıBirikim artı sabit faizli krediFaizsiz havuz, organizasyon ücreti
KapsamKonutun alımı, yapımı, bakımı ve iyileştirilmesi[24]Sadece konut, çatılı iş yeri ve taşıt edinimi; tadilat kapsam dışı[23]
SıraBirikim puanına göre tahsisKura, vade sırası ya da peşinata göre plan
Kişi başı sözleşmeSınır yokAynı şirkette en fazla 1 taşıt ve 1 konut[20]
Ölçek20,1 milyon sözleşme, 968,7 milyar € stok[1]1,34 milyon müşteri, aktif büyüklük 379 milyar TL[18]
Yıllık hacimYaklaşık 61 milyar € yeni sözleşme (2025)[4]1,21 trilyon TL işlem hacmi (2025)[18]
GidişatDaralıyorMüşteri sayısı yüzde 112 arttı[18]
Ana kullanımKonut, tadilat ve peşinatAğırlık taşıtta, payı yüzde 60'ın üzerinde[19]
DüzenleyiciBaFin, BausparkassengesetzBDDK, 6361 sayılı Kanun
Devlet desteğiVar, sembolikYok
Tutar sınırıYokTaşıtta 6,25 milyon TL, konutta 62,5 milyon TL[20]

Türkiye rakamları TL cinsindendir, kur dönüşümü yapılmadı.

09Karşılıklı dersler

Her iki ülke de diğerinin bildiği bir şeye ihtiyaç duyuyor.

Türkiye'nin Almanya'dan alabilecekleri

Türkiye'de para sırayı zaten etkiliyor, ama imzada sabitleniyor. Sözleşme boyunca işleyen bir puan müşteriye "ek ödeme yaparsan evin şu kadar ay önce gelir" diyebilir. Bu, ek tasarrufu teşvik eder ve kura belirsizliğini azaltır.

Almanya'nın Türkiye'den alabilecekleri

Almanya'da faize hassas ve hiçbir Bauspar ürününe uymayan bir kitle var. Bildiğimiz kadarıyla faizsiz kolektif bir konut tasarruf ürünü yok, faizsiz konut finansmanı ise sınırlı sayıda bankada var.

10İki ürün önerisi

Bir ülkenin bildiğiyle diğerinin boşluğunu kapatmak.

Türkiye için

Kentsel dönüşüm ve güçlendirme havuzu

Kanun bugün tasarruf finansmanını konut, çatılı iş yeri ve taşıt edinimiyle sınırlıyor; tadilat ve güçlendirme kapsam dışında. Öneri iki aşamalı: bugün kentsel dönüşüm ve katılım bankası ortaklığıyla başlamak, yarın kapsamı Alman modeline göre genişletmek. [23][24]

Kim içinEvi olan ama güçlendirme ya da yalıtım için birikimi yetmeyen aileler, site yönetimleri.
BugünYıkılıp yeniden yapılan binada yeni konut edinimini finanse etmek, güçlendirme ve yalıtımı bir katılım bankasıyla ortak sunmak. Dönüşümdeki fark bedelinin kapsama girip girmediği için önce hukuki görüş ve BDDK görüşü alınmalı.
Yarın6361 sayılı Kanun'daki edinim tanımına güçlendirme ve enerji verimliliğini eklemek; ayrı tutar tavanı, yükleniciye doğrudan ödeme ve fatura ile yapı denetim raporuyla belgeleme şartıyla.
Almanya'dan alınanBakımı ve iyileştirmeyi de kapsayan Bauspar kanunu tanımı, tadilata özel uzun vade ve şeffaf puan.
Almanya için

Adil fiyatlanan faizsiz konut havuzu

Türk modelini Almanya'ya taşırken geç katılımcının kaybını küçülten bir tasarım. Hedef kitle faize hassas ve bugün Bauspar dışında kalan aileler.

TasarımTeslim zamanına göre ücret, bekleyen paranın faizsiz getirisinin geç katılımcıyla paylaşılması, kura yerine şeffaf puan.
Türkiye'den alınanHızlı dijital başvuru, sade ürün dili ve faizsiz yapı.
İlk adımHangi lisansla sunulabileceğine dair düzenleyici çalışma ve bir banka kanalıyla dağıtım ortaklığı.
Köprü

İki ürünün de ortak noktası aynı: iki pazarı ve faizsiz finansı birlikte bilmek.

  • Türkiye'deki bir tasarruf finansman şirketi için kentsel dönüşüm bugün başlanabilecek, güçlendirme ise kanun değişikliğiyle açılacak bir büyüme alanı.
  • Almanya'daki bir banka ya da Bausparkasse için faizsiz havuz, bugün ulaşamadığı bir kitleye giriş.
  • Türkiye'deki bir şirketin Almanya'ya açılması için bu rapordaki boşluk, hazır bir başlangıç noktası.
11Görüşümüz

Klasik Bauspar büyümeyecek. Büyüme, iki ülkenin modelini birleştirenlerde.

Almanya'da kasalar yeni sözleşme yerine konut kredisi, tadilat finansmanı ve platform hizmetleriyle büyümeye çalışıyor. Taşıt bu modelin dışında. Model başka ülkelere ancak üç koşulla taşınıyor: uzun vadeli güven, sürekli yeni birikim akışı ve istikrarlı düzenleme. Macaristan 2018'de devlet desteğini kaldırınca pazar küçüldü.[22]

Türkiye'deki büyüme yüksek faize bağlı. Faizler düştüğünde talebin nereye gideceği bu pazarın ana sorusu. Tadilat gibi faizden bağımsız bir ihtiyaca bağlanan ürünler bu sorudan daha az etkilenir, ama bunun için önce kanunun kapsamı genişlemeli.

Uzman notu
Türkiye'de evini güçlendirmek isteyen milyonlarca aile var ve kanun bugün bunun için bir havuz kurulmasına izin vermiyor. Almanya'da aynı model yüz yıldır tadilatı finanse ediyor. Ben burada ciddi bir fırsat görüyorum.

Almanya'da iki banka kurdum, Türkiye'de bankacılık ve fintech ürünleri hayata geçirdim. İki pazarı da içeriden biliyorum ve ikisine yakından bakınca aynı şeyi görüyorum: bir ülkenin çözdüğü sorun, diğerinde hâlâ açık duruyor. Bauspar'ın şeffaf puanı Türkiye'nin kura belirsizliğine cevap. Türkiye'nin hızı ve faizsiz modeli de Almanya'da şube dışına çıkamayan bir ürüne.

Mehmet Burak Dikmen, fspark9

Sonraki adım

İki pazar, iki boşluk. İlk ürünü birlikte kuralım.

fspark9, Türkiye ve Almanya arasında ürün, partner ve pazara giriş kararlarında bankalar ve fintech'lerle birlikte çalışıyor.

Simülatöre dön
Kaynaklar

Her rakamın geldiği yer.

  1. [1]Deutsche Bundesbank, Bankenstatistiken, Bausparkassen, Eylül 2026. www.bundesbank.de
  2. [2]Deutsche Bundesbank, Bankenstatistiken, Bausparkassen 2019 ile 2023 serisi. bundesbank.de
  3. [3]Verband der Privaten Bausparkassen, Bauspar yeni iş verileri 2024 ve 2025.
  4. [4]Bausparkasse Schwäbisch Hall, 2025 yıl sonu açıklaması, Şubat 2026. bankinformation.de
  5. [5]Bausparkasse Schwäbisch Hall, Investorenpräsentation, Ağustos 2026. www.schwaebisch-hall.de
  6. [6]DSGV, Bilanzzahlen 2025 der Sparkassen-Finanzgruppe.
  7. [7]BHW Bausparkasse, Geschäftsbericht 2025. www.bhw.de
  8. [8]Deutsche Bausparkasse Badenia, Geschäftsbericht 2025.
  9. [9]Versicherungsbote, Bausparkassen ürün kalitesi çalışması, 2025. www.versicherungsbote.de
  10. [10]W&W, 100 Jahre Wüstenrot Bausparkasse, 2024.
  11. [11]Verband der Privaten Bausparkassen ve Kantar, tasarruf anketi, bahar 2026.
  12. [12]YouGov Deutschland, Bausparer hedef kitle analizi.
  13. [13]Wohnungsbau-Prämiengesetz, 2026 koşulları.
  14. [14]BuVEG, Sanierungsquote 2025. buveg.de
  15. [15]WirtschaftsWoche, Bausparkassen ile modernizasyon finansmanı, 2026. www.wiwo.de
  16. [16]Bankenfachverband, Kreditbanken 2026 ilk yarı, autohaus.de. www.autohaus.de
  17. [17]Bankenfachverband, kredi ve leasingle finanse edilen özel otomobillerin payı, 2023. de.statista.com
  18. [18]Finansal Kurumlar Birliği verileri, Hürriyet, 2026.
  19. [19]TCMB verileri, Mart 2026.
  20. [20]BDDK, tasarruf finansman düzenlemesi, Ağustos 2026.
  21. [21]ABAC, Consórcio de imóveis 2025. blog.abac.org.br
  22. [22]bne IntelliNews ve 444.hu, Macaristan'da Bauspar desteğinin kaldırılması, Ekim 2018.
  23. [23]6361 sayılı Kanun, 7292 sayılı Kanun ile eklenen tasarruf finansman hükümleri (md. 3 ve 39/A), 2021. www.alomaliye.com
  24. [24]Gesetz über Bausparkassen (BauSparkG), § 1. gesetze.legal

Veriler 5 Ekim 2026 itibarıyla kontrol edildi. "Yaklaşık" ve "tahmin" olarak işaretli rakamlar kaynaklardaki verilerden hesaplandı. Bölüm 2'deki simülatör ve hikayeler varsayımlara dayalı bir modeldir.